花了真金白银买的车位，万万没想到被“以物抵债”，归属权已属于开发商债权人，现在车位被上锁，用不成，钱也退不回来……
业主反映：花了14万元买的车位却用不成
9月7日，西安开元第一城小区业主张女士反映，自己花了14万元全款从开发商手里买了一个车位，用了几年了，没想到今年年初接到通知，车位被“以物抵债”了，车位很快被开发商的债权人上了锁，“现在车位用不成，钱也退不回来。”
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张女士说，她住小区8号楼，2019年，她在小区负一层地下车库靠近8号楼的区域买了一个车位，“当时想着西安很多地下车位都没有产权，只有使用权，就没多想，全款买了，而且当时开发商承诺有永久使用权。”
与张女士同楼居住的任女士也是一样的遭遇，她买的车位离张女士买的车位距离很近，“我也是2019年买的花了16万元全款买的，有发票，有使用权，完全无法接受花这么多钱买来的车位，现在属于别人了！”
张女士说，她不甘心，有一次非把车停到自己买的车位上，“但开发商的债权人在车位前后都上了锁，最后派出所民警出面协调，锁才开了，我的车才获得了‘自由’。”
记者实地走访：有车位上着两个锁
9月7日，华商报记者来到西安开元第一城小区，张女士和任女士带着记者来到负一层地下车库她们所买的车位前，记者看到，车位上方仍然挂着张女士和任女士车辆的车牌信息，车位上着锁，任女士所买的车位上上着两个锁。在这个区域，一共有10多个车位都被上着锁。
张女士和任女士提供了当时买车位时与开发商签订的《开元.第一城地下车位使用权转让协议书》，其中写着：乙方对本协议约定的地下车位，拥有使用、收益的权利，地下车位的使用权期限与所购房屋的土地使用权期限一致，但政府有规定的按政府规定执行。该地下车位不能办理产权证。
协议书里也写明了乙方张女士、任女士所支付的金额，分别为14万元、16万元。任女士同时提供了相应的发票。
开发商破产管理人：逐步解决 争取解押
华商报记者在该小区营销中心大门口看到两份公告，一份是“陕西开元置业有限公司破产管理人”于2023年8月21日发布，其中写着：西安市中级人民法院于2023年6月13日做出（2023）陕01破申102号之二民事裁定书，受理申请人陕西申川建筑劳务有限公司申请陕西开元置业有限公司破产清算一案，并通过公开摇珠的方式选定北京金诚同达（西安）律师事务所为陕西开元置业有限公司破产管理人。管理人正在接管陕西开元置业有限公司过程中。
另一份公告是西安市中级人民法院于2023年7月5日发布的，其中写着：陕西开元置业有限公司的债权人应在2023年9月13日前，向陕西开元置业有限公司破产管理人申报债权。本院定于2023年9月28日上午9:30在陕西省西安市中级人民法院民事中法庭召开第一次债权人会议。依法申报债权的债权人有权参加债权人会议。
营销中心内，一名不愿透露姓名的男子称，他是开发商陕西开元置业有限公司的工作人员，一切问题需问破产管理人，其他不愿多说。
随后，华商报记者来到破产管理人办公室，破产管理人闫女士表示，对于业主的诉求，目前难以退款，但会慢慢逐步解决，9月底将开债权人会议，与债权人沟通，争取想办法通过法律途径对车位进行解押。
债权人：在捍卫自己的权利
9月6日，华商报记者联系到“以物抵债”债权人郑先生，郑先生表示，他与陕西开元置业有限公司存在经济纠纷，通过诉讼，经法院判决，陕西开元置业有限公司欠他840万元，最终以“以物抵债”的形式偿还。“是陕西开元置业有限公司名下的70套车位，法院启动过拍卖，最后流拍。”
郑先生表示，车位的产权目前已经归他所有，他并非抢业主的车位，而是捍卫自己的权利，因此采取了上锁的办法。“我建议过业主，对法院提出执行异议。”
法院裁定书：驳回业主提出的执行异议
今年年初，业主张女士对法院提出执行异议，张女士的法律主张为，请求撤销原执行裁定，并撤销对案涉车位的查封、以物抵债以及其他执行措施。近日，西安市未央区人民法院发布“执行裁定书”，针对张女士提出的法律主张，最终结果为“驳回”。
裁定书中提到，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
在涉案车位上如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的四个条件。本案中，案外人张女士与被执行人签订的转让协议中明确约定案涉车位不能办理产权证，案外人签协议时应知道案涉车位不能办理过户登记，案外人没有尽到合理的注意义务，对案涉车位未办理过户登记存在过错。
另外，裁定书也提到了郑先生所说的陕西开元置业有限公司名下的70套车位。
律师：业主可继续提出执行异议之诉
9月6日，华商报记者来到西安市未央区人民法院，想采访此事，但大门口工作人员拒绝记者进入。
对于这件事，律师怎么说？9月7日，陕西索骥律师事务所律师冯涛表示，第一，法院裁判有其一定合理性，法院裁定认为张女士购买车位未全部满足法定条件，从而驳回张女士的执行异议。第二，业主可继续提出执行异议之诉，主张自己的权利，力争得到法院支持。第三，该纠纷的焦点问题在于张女士的情形是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项条件，该条款规定的是未办理产权登记的原因不在受让方，而张女士与开发商所签合同只是主观知晓办理不了产权证，该知晓行为是否等同于应承担部分产权证书无法办理原因，还有待商榷。另外，使用权转让是否等同于买卖关系，这些都将会成为执行异议之诉过程中需要解决的主要问题。第四，最后也提醒业主，购买车位时一定要注意，要签订正规的买卖合同，并且明确产权归属自己，以及约定好办理产权登记义务。
华商报记者 任婷/文 强军/图
